Landlord ไม่ยอมซ่อมบ้าน หรือซ่อมช้า ทำอย่างไร SA

สรุป / Summary

ขั้นตอน / Steps

1. หน้าที่ Landlord ตามกฎหมาย SA: Landlord/Agent ต้องซ่อมบ้านให้อยู่ในสภาพดี (fit for habitation) ตาม Residential Tenancies Act → Urgent Repairs ต้องทำภายใน 24-48 ชม., Non-urgent Repairs ต้องทำภายใน 14 วันหลังแจ้ง
2. Urgent Repairs ที่ต้องซ่อมทันที: ไฟไหม้/น้ำท่วม, Gas leak/ท่อแก๊สรั่ว, ไฟฟ้าขัดข้อง/dangerous, น้ำไม่ไหล/ท่อแตก, Hot water ไม่ทำงาน, Toilet พัง (มีห้องเดียว), หลังคารั่ว, ล็อค/กุญแจพัง → Landlord ต้องซ่อมภายใน 24-48 ชม.!
3. Non-urgent Repairs: Aircon/heater พัง (ไม่ใช่ extreme weather), Dishwasher พัง, Paint ลอก, Carpet เปื้อน/สึก, Minor leaks → Landlord มีเวลา 14 วัน → แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร
4. วิธีแจ้ง Landlord/Agent อย่างถูกต้อง: เขียน email หรือใช้ form (cbs.sa.gov.au มี template), บอกรายละเอียด: อะไรพัง, เมื่อไหร่, ถ่ายรูป/video, ขอให้ซ่อมภายในเวลา (24-48 ชม. หรือ 14 วัน) → เก็บ copy ทุกครั้ง!
5. ถ้า Landlord ไม่ตอบ/ไม่ซ่อม: ส่ง 'Notice to Remedy Breach' (Form 7 จาก CBS) ระบุว่า landlord breach หน้าที่ซ่อม → ให้เวลา 7 วันแก้ไข → ถ้ายังไม่ซ่อมหลัง 7 วัน → ยื่น SACAT (SA Civil and Administrative Tribunal)
6. SACAT สั่งให้ซ่อมได้: ยื่นฟรี (tenancy matters) ที่ sacat.sa.gov.au หรือโทร 1800 723 767 → SACAT สั่ง: landlord ต้องซ่อม, ลดค่าเช่า (compensation), จ่ายค่าเสียหาย → Landlord ไม่ปฏิบัติตาม = contempt
7. ซ่อมเองแล้วเรียกเงินคืน (Urgent Only): ถ้า urgent + พยายามติดต่อ landlord แล้วไม่ได้ → จ้างช่างซ่อมเองได้ (licensed tradesperson) → เก็บ receipt → เรียกคืนจาก landlord ได้สูงสุด $2,500 (หรือ 2 weeks rent แล้วแต่อันไหนมากกว่า) → ถ้า landlord ไม่จ่าย → SACAT
8. ห้ามทำอะไร: ห้ามหยุดจ่ายค่าเช่าโดยพลการ (ผิดสัญญา landlord ฟ้องได้), ห้ามซ่อมเองโดยไม่พยายามติดต่อก่อน, ห้ามซ่อมเกินวงเงิน ($2,500) โดยไม่ได้รับอนุญาต → ทำตามขั้นตอนถูกต้องเพื่อปกป้องสิทธิ์
9. ขอความช่วยเหลือฟรี: Tenants' Information & Advisory Service (TIAS) 1800 060 462 (ฟรี), Legal Services Commission 1300 366 424 (ฟรี), Community Legal Centres → ให้คำปรึกษา, ช่วยร่าง notice, ช่วย SACAT
10. บันทึกทุกอย่างเป็นหลักฐาน: ถ่ายรูป/video ก่อนและหลัง, เก็บ email/SMS ทุกฉบับ, บันทึกวันที่แจ้ง/วันที่ landlord respond, เก็บ receipts ถ้าซ่อมเอง, screenshot ถ้าโทรไม่รับ (call log) → หลักฐานสำคัญมากใน SACAT

ค่าใช้จ่าย / Costs

• Bond: $1,200-2,400 (4 weeks rent)
• Rent in Advance: $600-1,200 (2 weeks)
• Weekly Rent (1 bed): $300-450/week
• Weekly Rent (2 bed): $400-600/week
• Weekly Rent (3 bed): $500-750/week
• Application Fee: $0 (illegal to charge in SA)

เอกสารที่ต้องเตรียม / Documents Required

• ID (Passport/Driver Licence)
• เอกสารที่เกี่ยวข้องกับคดี
• หลักฐานทั้งหมด (รูป, ข้อความ, ใบเสร็จ)
• รายชื่อพยาน

คำศัพท์ / Glossary

Bond

เงินประกัน 4 สัปดาห์ ฝากกับ CBS (Consumer and Business Services)

Rent in Advance

ค่าเช่าล่วงหน้า 2-4 สัปดาห์

Inspection

ดูบ้าน ถ่ายรูปสภาพก่อนเข้าอยู่

Landlord

Landlord - เจ้าของบ้าน คนให้เช่าบ้าน

SACAT

SA Civil and Administrative Tribunal - ศาลพิพาทเช่าบ้าน

แหล่งข้อมูล / References

• SA.GOV.AU - Renting And Letting - During A Tenancy - Repairs And Maintenance
• CBS (Consumer & Business Services) - Rental Reforms - Repairs Maintenance
• SA Law Handbook - Ch23s02s05

เหมาะสำหรับ / Applies To

Solutions ที่เกี่ยวข้อง