Capital Gains Tax (CGT) ขายบ้านต้องเสียภาษีไหม ยกเว้นเมื่อไหร่
Capital Gains Tax (CGT) - Do You Pay Tax When Selling a House and When Are You Exempt
สรุป / Summary
CGT = ภาษีจากกำไรขายบ้าน ⚠️ ยกเว้น: Principal place of residence (บ้านที่อยู่เอง) ต้องเสีย: Investment property อัตรา 50% ของกำไร (ถ้าถือ 12+ เดือน) รวมกับเงินเดือนคำนวณภาษี ต้องรายงานใน Tax return Foreign residents: ไม่มี 50% discount
ขั้นตอน / Steps
- CGT คืออะไร: Capital Gains Tax ภาษีจากกำไรที่ได้จากการขายทรัพย์สิน (บ้าน, หุ้น, crypto) กำไร = ราคาขาย - ราคาซื้อ - ค่าใช้จ่าย
- ยกเว้น CGT: บ้านหลักที่อยู่เอง (Main residence exemption) ไม่ต้องเสีย CGT เลย แต่ต้องเป็นบ้านหลักที่อยู่ตลอด ไม่ใช่ให้เช่า
- ต้องเสีย CGT: Investment property (บ้านให้เช่า), บ้านหลังที่สอง, ที่ดินว่าง, หุ้น, crypto
- ตัวอย่างการคำนวณ: ซื้อ $500,000 (2023) + ค่าใช้จ่าย $20,000 (stamp duty, legal) = Cost base $520,000 ขาย $700,000 (2025) - Agent fee $20,000 = Net $680,000 กำไร = $680,000 - $520,000 = $160,000
- 50% CGT Discount: ถ้าถือ 12 เดือนขึ้นไป ได้ส่วนลด 50% ตัวอย่าง: กำไร $160,000 คำนวณภาษีจาก $80,000 เท่านั้น
- ถือน้อยกว่า 12 เดือน: ไม่ได้ส่วนลด คำนวณภาษี 100% ของกำไร
- คำนวณภาษี: เอากำไร (หลังส่วนลด) ไปรวมกับเงินเดือน แล้วคำนวณตาม tax bracket ตัวอย่าง: เงินเดือน $100,000 + กำไร $80,000 = รายได้รวม $180,000
- Foreign Residents: ไม่ได้ 50% discount ต้องคำนวณ 100% ของกำไร + มี withholding tax 12.5% ตอนขาย
- รายงานใน Tax Return: ต้องรายงาน CGT ใน myTax > Capital gains ภายใน 31 October ของปีภาษีที่ขาย ปรึกษานักบัญชีสำหรับ case ซับซ้อน
คำเตือน / Warnings
- ⚠️ Bond → ห้ามจ่าย cash ให้ landlord → จ่ายผ่าน CBS.sa.gov.au
- ⚠️ Lease agreement → อ่านให้ละเอียดก่อนเซ็น
- ⚠️ ถ่าย photos → ก่อนเข้า + ก่อนออก → พิสูจน์ความเสียหาย
ค่าใช้จ่าย / Costs
- Bond: $1,200-2,400 (4 weeks rent)
- Rent in Advance: $600-1,200 (2 weeks)
- Weekly Rent (1 bed): $300-450/week
- Weekly Rent (2 bed): $400-600/week
- Weekly Rent (3 bed): $500-750/week
- Application Fee: $0 (illegal to charge in SA)
เอกสารที่ต้องเตรียม / Documents Required
- Tax File Number (TFN)
- Payment Summaries / PAYG
- Bank Interest Statements
- ใบเสร็จหักภาษี (deductions)
- Private Health Statement
คำศัพท์ / Glossary
- 000
- หมายเลขฉุกเฉิน (Police, Ambulance, Fire Brigade)
- PR
- Permanent Residency - ถิ่นฐานถาวร
- Tax Return
- ยื่นภาษี ต้องยื่นทุกปีถ้ารายได้ $18,200+
- Capital Gains Tax
- ภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สิน (CGT)
แหล่งข้อมูล / References
เหมาะสำหรับ / Applies To
ตรวจสอบล่าสุด: 2025-11-03