เจอ Landlord/Agent เลว ไม่ซ่อม/คุกคาม/ไล่ออก ทำอย่างไร

สรุป / Summary

ขั้นตอน / Steps

1. ปัญหาบ่อยกับ Bad Landlord/Agent: ➊ ไม่ซ่อมของเสีย: เตาเสีย, เครื่องทำความร้อนพัง, หลังคารั่ว, Mold (ราเยอะ) แต่ไม่ซ่อมเป็นเดือน ➋ เข้าบ้านไม่แจ้ง: มาตรวจไม่บอกล่วงหน้า 7 วัน ➌ คุกคาม/รบกวน: โทร/SMS บ่อย, etc.
2. เก็บหลักฐานทุกอย่าง: ⚠️ หลักฐานคือกุญแจชนะคดี: ➊ อีเมลทั้งหมด: ส่ง-รับกับ Agent/Landlord (อย่าลบ) ➋ SMS/Messages: Screenshot (ภาพหน้าจอ) ทุกข้อความ (แสดง Date/Time) ➌ รูปถ่าย/วิดีโอ: ของเสีย (เตา, Heater เครื่องทำความร้อน, Mold), วันที่ชัดเจน (...
3. ขั้นตอนที่ 1 - Formal Notice (แจ้งเป็นทางการ): อย่ารอ แจ้งทันทีเป็นลายลักษณ์อักษร (อีเมล ดีกว่าโทร): เนื้อหา: ➊ Subject: 'Formal Notice - [ปัญหา] at [ที่อยู่]' ➋ เรื่อง: อธิบายปัญหาชัดเจน (เช่น 'เตาพังตั้งแต่ 1 Jan 2025') ➌ ผลกระทบ: 'ทำให้ทำอาห...
4. ขั้นตอนที่ 2 - ร้องเรียน CBS: ถ้าไม่ตอบภายใน 7-14 วัน โทร Consumer and Business Services (CBS) 131 882 cbs.sa.gov.au/renting-buying-property/complaints ฟรี CBS จะ: ➊ รับเรื่องร้องเรียน ➋ ติดต่อ Agent/Landlord ➌ Mediate (ไกล่เกลี่ย) หาทางออก ➍ ถ...
5. ขั้นตอนที่ 3 - ฟ้อง SACAT: South Australian Civil and Administrative Tribunal (SACAT) 1800 723 767 sacat.sa.gov.au/case-types/residential-tenancies ค่าฟ้อง: $49 (เรียกร้อง <$5,000) หรือ $198 (>$5,000) ฟ้องได้เรื่อง: ➊ Repairs (บังคับให้ซ่อม) ➋ ...
6. วิธีฟ้อง SACAT: ➊ ยื่นเรื่อง: Online sacat.sa.gov.au หรือไปที่สำนักงาน (160 Currie St, Adelaide) เลือก Form: 'Residential Tenancies Application' ➋ กรอกข้อมูล: ปัญหา, หลักฐาน (อัปโหลดรูป/อีเมล), เงินที่เรียกร้อง ➌ จ่ายค่าฟ้อง $49-198 (Card/Cash)...
7. Urgent Repairs (ซ่อมฉุกเฉิน): ถ้าเป็น Emergency (ฉุกเฉิน): ไฟดับทั้งบ้าน, น้ำรั่วใหญ่, Heater พังในหน้าหนาว (ต่ำกว่า 10°C), Gas Leak (ก๊าซรั่ว), etc.
8. Withholding Rent (หยุดจ่ายค่าเช่า): ⚠️ อย่าหยุดจ่ายค่าเช่าโดยพลการ (Landlord จะไล่ออกได้) วิธีถูกต้อง: ➊ ฟ้อง SACAT ขอ Rent Reduction (ลดค่าเช่า) หรือ Compensation (ค่าชดเชย) ➋ SACAT อาจสั่ง: ลดค่าเช่า 20-50% จนกว่าจะซ่อมเสร็จ ➌ จ่ายค่าเช่าตามป...
9. Illegal Eviction (ไล่ออกผิดกฎหมาย): Landlord ไม่สามารถทำ: ➊ เปลี่ยนกุญแจ/ล็อคประตู ➋ ตัดไฟ/น้ำ/ก๊าซ ➌ โยนของออก ➍ ขู่ด้วยความรุนแรง ➎ ไล่โดยไม่มี SACAT Order (คำสั่งศาล) ⚠️ ถ้าโดน Illegal Eviction: ➊ โทร 000 ทันที (ตำรวจ) = อาชญากรรม ➋ เก็บหลัก...
10. Legal Support & Resources: ➊ SA Tenants Advice Service 1800 060 462 ให้คำปรึกษาฟรี ช่วย: อ่านสัญญา, เขียน Notice, เตรียมตัวฟ้อง SACAT ➋ CBS Mediation Service ไกล่เกลี่ยฟรี ➌ Legal Services Commission 1300 366 424 lsc.sa.gov.au (ถ้ารายได้ต่ำ ช่...

ค่าใช้จ่าย / Costs

• Bond: $1,200-2,400 (4 weeks rent)
• Rent in Advance: $600-1,200 (2 weeks)
• Weekly Rent (1 bed): $300-450/week
• Weekly Rent (2 bed): $400-600/week
• Weekly Rent (3 bed): $500-750/week
• Application Fee: $0 (illegal to charge in SA)

เอกสารที่ต้องเตรียม / Documents Required

• ID
• หลักฐานที่อยู่

คำศัพท์ / Glossary

000

หมายเลขฉุกเฉิน (Police, Ambulance, Fire Brigade)

Emergency

ฉุกเฉิน เช่น หายใจไม่ออก อุบัติเหตุ อันตรายต่อชีวิต

PR

Permanent Residency - ถิ่นฐานถาวร

Bond

เงินประกัน 4 สัปดาห์ ฝากกับ CBS (Consumer and Business Services)

CBS

Consumer and Business Services - หน่วยงานรับฝาก Bond

Lease

สัญญาเช่า มักจะ 6-12 เดือน

Condition Report

รายงานสภาพบ้าน เช็คก่อนเข้า-ออก

Landlord

Landlord - เจ้าของบ้าน คนให้เช่าบ้าน

SACAT

SA Civil and Administrative Tribunal - ศาลพิพาทเช่าบ้าน

Eviction

การไล่ออกจากบ้าน ต้องผ่านศาล

แหล่งข้อมูล / References

• CBS (Consumer & Business Services) - Renting Buying Property - Complaints
• SACAT - Case Types - Residential Tenancies
• SYC (Service to Youth Council) - Home - Community Services - Tenant Advice Service

เหมาะสำหรับ / Applies To

Solutions ที่เกี่ยวข้อง